Γεωγραφικοί περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση και επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων.

Οι πρόσφατες αλλαγές στη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα – επαγγελματικός απολογισμός

Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στην Ελλάδα διέρχεται σημαντική μεταρρύθμιση με την εφαρμογή νέου θεσμικού πλαισίου από το 2025. Οι αλλαγές αυτές, που αποσκοπούν στην οργάνωση, ασφάλεια, ποιότητα και νομιμότητα του κλάδου, επηρεάζουν ιδιοκτήτες, διαχειριστές και επενδυτές ακινήτων, καθώς και τον τρόπο λειτουργίας των ψηφιακών πλατφορμών (π.χ. Airbnb, Booking.com).

Νόμος 5170/2025 και έναρξη ισχύος από 1η Οκτωβρίου 2025

Το πιο σημαντικό στοιχείο της μεταρρύθμισης είναι η ψήφιση και δημοσίευση του Νόμου 5170/2025, ο οποίος εισάγει ολοκληρωμένο καθεστώς προδιαγραφών για ακίνητα που διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση. Η εφαρμογή του νόμου ξεκίνησε την 1η Οκτωβρίου 2025 και σηματοδοτεί μια νέα εποχή για τον κλάδο.

Περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε επιλεγμένες περιοχές και επιπτώσεις στην αγορά κατοικίας

Ένα από τα πλέον καθοριστικά σημεία του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση αφορά την επιβολή γεωγραφικών περιορισμών, κυρίως σε περιοχές με έντονη οικιστική πίεση. Η Πολιτεία, αναγνωρίζοντας ότι η ανεξέλεγκτη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία έτη έχει συμβάλει στη μείωση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μόνιμη χρήση, επιχειρεί να επαναφέρει ισορροπία μεταξύ τουριστικής εκμετάλλευσης και στεγαστικών αναγκών.

Στόχευση των περιορισμών

Οι περιορισμοί δεν εφαρμόζονται οριζόντια, αλλά εστιάζουν σε συγκεκριμένες αστικές ζώνες, κυρίως:

• στο ιστορικό κέντρο μεγάλων πόλεων,
• σε περιοχές με υψηλή συγκέντρωση ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης,
• σε γειτονιές όπου έχει διαπιστωθεί έντονη αύξηση ενοικίων και εκτόπιση μόνιμων κατοίκων.

Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται είτε αναστολή έκδοσης νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε αυστηρότερη αδειοδότηση για νέα ακίνητα, χωρίς να θίγονται κατ’ ανάγκη οι ήδη νόμιμα λειτουργούσες καταχωρίσεις.

Σχέση με τη στεγαστική κρίση

Η συγκεκριμένη ρύθμιση συνδέεται άμεσα με τη στεγαστική κρίση που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η μετατροπή μεγάλου αριθμού κατοικιών από μακροχρόνια σε βραχυχρόνια μίσθωση:

• περιόρισε την προσφορά κατοικιών για μόνιμους κατοίκους,
• οδήγησε σε σημαντική άνοδο των ενοικίων,
• δυσχέρανε την πρόσβαση νέων ζευγαριών, φοιτητών και εργαζομένων σε προσιτή στέγη.

Με τους νέους περιορισμούς, επιδιώκεται η επιστροφή μέρους του οικιστικού αποθέματος στη μακροχρόνια μίσθωση, ενισχύοντας τη διαθεσιμότητα και συγκρατώντας τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Στην Αττική, και ειδικότερα στον Δήμο Αθηναίων, εφαρμόζονται ήδη συγκεκριμένοι γεωγραφικοί περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και της υπερσυγκέντρωσης τουριστικών ακινήτων. Οι κυριότερες διατάξεις που ισχύουν σήμερα έχουν ως εξής:

Απαγόρευση νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας

Στο πλαίσιο του νέου κανονιστικού πλαισίου (συμπεριλαμβανομένων αποφάσεων που εκδόθηκαν στο τέλος του 2025):

• Από 1η Ιανουαρίου 2025 έως 31 Δεκεμβρίου 2026 έχει ανασταλεί η έκδοση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για βραχυχρόνιες μισθώσεις στα:

1ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Oμόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη

2ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι

3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων: Θησείο, Πετράλωνα, Μεταξουργείο, Βοτανικός

δηλαδή στον πυρήνα του κέντρου και τις γύρω, ιστορικές και πολύβουες γειτονιές της πόλης.

Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι:

• δεν μπορούν να εγγραφούν νέα ακίνητα στο Μητρώο Short-Term Stay για πρώτη φορά στις περιοχές αυτές,
• τα ήδη καταχωρημένα ακίνητα μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν, αλλά δεν επιτρέπεται να προστεθούν νέοι ΑΜΑ για άλλα ακίνητα στην ίδια ζώνη.

Οι δημοτικές κοινότητες αυτές περιλαμβάνουν περιοχές που ιστορικά έχουν συγκεντρώσει μεγάλο όγκο βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως π.χ. Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Μετς, Νέος Κόσμος, Παγκράτι και άλλες κεντρικές κατοικίες (κατά πληροφορίες μητρώων και δημοσιευμάτων)

Χρονική διάρκεια και επεκτάσεις

Η αρχική αναστολή (η οποία ξεκίνησε ως μέτρο χωρίς ορίζοντα λήξης στο τέλος του 2025) έχει παραταθεί και επεκτείνεται τουλάχιστον μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2026. Η επέκταση αυτή αφορά κυρίως την Αθήνα και ενδεχομένως άλλες περιοχές στο μέλλον, εφόσον κριθεί απαραίτητο για λόγους στεγαστικής πολιτικής.

Ειδικές ρυθμίσεις με στόχο περιορισμό ανεξέλεγκτης ανάπτυξης

Επιπλέον των γεωγραφικών περιορισμών, έχουν εισαχθεί και άλλες διατάξεις που επηρεάζουν την ίδια την πρακτική λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αττική:

• Αυτόματη διαγραφή μετά από μεταβίβαση

Σε ζώνες όπου ισχύει η αναστολή, εάν ένα ακίνητο αλλάξει ιδιοκτήτη, χάνει την δυνατότητα να συνεχίσει να προσφέρεται ως βραχυχρόνια μίσθωση και αφαιρείται από το Μητρώο.

• «Κόφτης» στο Μητρώο

Τα μέτρα περιλαμβάνουν ρυθμίσεις που αποτρέπουν την επανακαταχώριση ενός ακινήτου που απογράφηκε λόγω αλλαγής ιδιοκτησίας ή άλλου γεγονότος, ώσπου να αντιμετωπισθούν οι αιτίες της υπερπροσφοράς.

Στόχος των περιορισμών στην Αττική

Οι περιορισμοί αυτοί στοχεύουν, κυρίως:

✔ στην ελάττωση της συγκέντρωσης βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας, όπου το πρόβλημα της διαθεσιμότητας κατοικιών είναι πιο έντονο,

✔ στην ανακούφιση της αγοράς κατοικίας για μόνιμους κατοίκους και στη σταθεροποίηση των ενοικίων,

✔ στην προστασία των οικιστικών κοινοτήτων και της κοινωνικής συνοχής σε περιοχές με έντονη τουριστική πίεση.

Περιορισμοί σε άλλες περιοχές εκτός κέντρου Αθηνών

Μέχρι σήμερα, οι περισσότεροι γεωγραφικοί περιορισμοί έχουν επικεντρωθεί στο κεντρικό ιστορικό και οικιστικό ιστό του Δήμου Αθηναίων. Για άλλες ζώνες της Αττικής — όπως προάστια, παραθεριστικές περιοχές ή άλλους δήμους — δεν έχει δημοσιευτεί ενιαία απαγόρευση για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στο ίδιο πλαίσιο, αλλά ενδέχεται να ισχύουν τοπικές ρυθμίσεις ή να εξετάζονται στο μέλλον από τις αρμόδιες αρχές.

Συμπέρασμα

Στην Αττική, η πιο χαρακτηριστική και επίκαιρη μορφή περιορισμού στη βραχυχρόνια μίσθωση αφορά:

- το πάγωμα νέων εγγραφών στο Μητρώο Short-Term Stay για τα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων μέχρι το τέλος του 2026,

- τη διαγραφή από το Μητρώο μετά από μεταβίβαση, όταν αυτό συμβαίνει σε ζώνες με αναστολή,

- και ευρύτερες πολιτικές που στοχεύουν στην ισορροπία ανάμεσα στον τουρισμό και τη στεγαστική ανάγκη.